25 : immobilier et logement
Quidam :
Bon, je propose qu'on laisse de côté la nébuleuse footballistique pour revenir à des choses plus concrètes. Par exemple au fait que, pour les jeunes, le foot c'est surtout mieux s'ils ont un appartement pour y regarder le match entre copains. Que ça contribue à les préparer à leur intégration dans la société en tant qu'adultes autonomes et responsables, je pense que ça les préoccupe beaucoup moins.
PG :
Mais ce n'est pas parce que les gens n'en perçoivent pas spontanément l'importance que ça n'en a pas.
Quidam :
C'est juste. Et ce que vous en avez dit n'est pas dénué d'intérêt. Mais il n'en reste pas moins que, pour qu'ils goûtent à leur autonomie d'adulte, encore faut-il qu'ils puissent quitter le domicile familial. Vous avez déjà exposé vos idées sur la façon de résorber le chômage afin que ces jeunes puissent trouver un emploi et disposent des revenus nécessaires à leur envol. Mais accéder au logement devient de plus en plus compliqué. Au point que l'on parle de travailleurs pauvres, même pas forcément jeunes, comme ces fonctionnaires de la région parisienne qui, malgré leur statut plutôt bien vu des bailleurs, n'arrivent même plus à accéder à des logements devenus trop chers. Quelle solution verriez-vous pour ce problème ? En avez-vous seulement une ?
PG :
Il n'y a pas de problème sans solution, même si certains sont plus coriaces que d'autres. Mais encore faut-il commencer par bien poser le problème. Et en l'occurrence, ici, il est double : d'un côté une forte demande, de l'autre une offre limitée. Pas besoin d'être un Nobel d'économie pour comprendre qu'en pareil cas, loi du marché oblige, les prix flambent et ne sont plus accessibles à tous. Et voilà la crise du logement.
Alors commençons par nous pencher sur le premier point : la forte demande. Mais pas partout en France. Non, je vous assure que si vous allez à Nevers par exemple, qui n'est quand même pas non plus un petit village perdu, vous n'aurez strictement aucun souci pour trouver à vous loger. Même avec un petit salaire, et même sans caution. Alors ce que vous décrivez est surtout une situation propre aux grandes zones urbaines, notamment la région parisienne où c'est particulièrement exacerbé, mais pas seulement.
Les racines du problème ? Pour les identifier sans équivoque, il suffit de regarder dans les pays du tiers et du quart monde, où ce même phénomène est encore plus aigu. Les maux sont au nombre de deux : le raz de marée démographique qui engendre une forte croissance de la population et le mirage urbain qui la concentre dans les grandes villes. Par exemple, en Thaïlande, la population de Bangkok a été multipliée par 16 en 50 ans. Comment le bâtiment, voire simplement l'urbanisme, pourrait-il suivre un tel rythme ? Alors se développent les bidons-villes.
En France, la problématique est moins exacerbée mais procède des mêmes facteurs. J'ai déjà suffisamment parlé du besoin d'engager un processus de réduction de la population nationale pour ne pas y revenir maintenant. Mais il n'est pas inutile de le rappeler car ça fait partie intégrante, pour ne pas dire que c'est primordial, d'une solution à la crise du logement. Alors reste le phénomène d'exode rural. Dans notre société de moins en moins agricole, ce qui attire les gens vers les grandes villes, c'est la possibilité d'y trouver plus d'opportunités d'emploi. Alors pour combattre la concentration de la population, et donc la trop forte demande de logements sur certaines zones, il faut s'efforcer de déconcentrer le marché du travail. Cela implique d'inciter les emplois, et donc aussi bien certaines entreprises que certaines administrations publiques, à migrer vers des zones moins densément peuplées du pays.
Dans le cas de la région parisienne, par exemple, le poids de l'Etat en tant qu'employeur via les diverses administrations centrales est important. En délocaliser un certain nombre à travers le pays ne dépend que de la volonté du gouvernement. Il peut donc être moteur dans une telle démarche et montrer l'exemple. Il suffit de le décider. D'ailleurs, comme il faut en réformer la plupart en profondeur, ce volet géographique ne sera qu'un des aspects de leur modernisation. Et globalement, ce sont des dizaines de milliers d'emploi qui pourront ainsi utilement être relocalisés hors de la région parisienne. Et autant de familles qui pourront de ce fait aller vivre ailleurs que dans la capitale et ses banlieues.
D'ailleurs, et excusez-moi cette parenthèse, je crois qu'il y a même un intérêt stratégique majeur à le faire. Car aujourd'hui, si des terroristes ou ennemis divers mettent une bombe nucléaire sur Paris, la France est décapitée. Ou bien, puisque la station Mir ne s'y est pas écrasée en son temps, imaginez un impact de météorite surprise ? Ou n'importe quoi d'autre tel qu'un méga-séisme, une résurgence volcanique, ou, moins improbable, une inondation majeure ?
Quidam :
Oui, j'ai bien compris votre argument. Il est facile d'avoir de l'imagination dans ce domaine avec tous les films catastrophes que produit le 7ème art, surtout à l'approche de 2012. Mais il n'est pas nécessaire de se laisser emporter par elle.
PG :
Parce que vous pensez que le côté cinématographique de telles éventualités gomme la réalité de cette vulnérabilité ? Sans spéculer sur la fameuse échéance de fin 2012 que les Mayas eux-mêmes ne confirment d'ailleurs pas, puisqu'ils parlent plutôt d'une période de plusieurs années que d'une date précise, à l'heure où de plus en plus de pays sont équipés de missiles intercontinentaux, et où une partie des débats des instances internationales visent à essayer de se prémunir contre cette prolifération qui atteint des nations avec lesquelles les relations de l'occident, et par extension de la France, ne sont pas forcément au beau fixe, croyez-vous que cela ne relève que du cinéma ? Je vous trouve un peu fleur-bleue sur ce coup.
La présidence, les ministères, l'Assemblée Nationale, le Sénat, la Banque de France, et que sais-je encore, tout est à Paris, et tout serait rasé si cette ville disparaissait. La plus élémentaire des prudences en matière de sécurité nationale, serait de disperser les ministères afin que l'exécutif ne puisse être décapité d'un seul coup. Et déménager le Sénat, afin que les deux assemblées de représentation populaire ne soient pas vulnérables en même temps. Surtout si on met fin à l'absentéisme au sein de ces assemblées, ce qui me semble une élémentaire nécessité. Tout ça n'est que du très basique bon sens. Il pouvait être pratique au temps de Napoléon que tout fut centralisé dans la capitale, mais en nos temps de vidéoconférence, il y a tous les moyens techniques nécessaires pour gérer la distance et profiter de ses avantages. Mais refermons cette parenthèse.
Donc déconcentrer les administrations centrales, disais-je. Seule manque la volonté politique, même si de très timides tentatives de décentralisation jalonnèrent les dernières décennies. Alors si c'est bon pour la sécurité nationale et favorise la réduction de la crise du logement en même temps, qu'attendons-nous pour passer à l'acte ?
Quidam :
Je ne suis pas sûr que cela simplifie le travail transversal entre les ministères, mais d'un autre côté, ce n'est pas un aspect qui donne l'impression d'être tellement développé à l'heure actuelle. Alors pourquoi pas.
Cependant, l'essentiel des emplois du bassin parisien reste dépendant du privé. Comment agir à ce niveau-là ?
PG :
En ce qui concerne la trop grande concentration d'emplois privés, il y a bien évidemment toutes les entreprises de services qui ne font que suivre leur clientèle et qui se déconcentreront naturellement si la population se dé-densifie. On l'a déjà vu dans de petites villes perdant leur caserne lors du redéploiement des forces armées. Ca râle, mais ça se fait. Alors ce sont surtout les emplois industriels et autres sièges sociaux de grandes entreprises qu'il faut inciter à se déplacer vers les zones moins peuplées. Et la problématique est ici la même pour la région parisienne que pour d'autres grands pôles urbains du pays qui connaissent une certaine congestion de leur espace.
Mais cet axe d'action est bien plus incertain, car il ne dépend pas d'une simple décision des autorités publiques. Les entreprises, du moins celles n'induisant pas de nuisance particulières, sont libres de s'implanter là où ça leur parait le mieux pour elles. Dans les limites rendues possibles par les Plans Locaux d'Urbanisme bien entendu. Et la maîtrise des PLU est donc évidemment le tout premier outil dont doit disposer le Gouvernement pour mener une politique un tant soit peu coercitive en la matière. En bloquant l'extension des zones industrielles ou de bureaux dans les agglomérations à trop forte densité de population, forcément, les nouvelles entreprises seront forcées d'aller chercher d'autres lieux d'implantation plutôt que de continuer à vouloir s'agglutiner là où il y en a déjà de trop. Il faut donc rendre à cette fin au ministère de l'aménagement du territoire le contrôle au moins partiel des PLU du pays.
Mais le Gouvernement dispose également, pour agir, de l'outil incitatif qu'est la fiscalité locale. Les entreprises seront forcément plus tentées par les zones où les taxes sont moindres que par celles où elles sont élevées. Il y a bien d'autres critères qui entrent en ligne de compte dans une décision d'implantation, mais celui-ci en est un qui peut en compenser certains autres pour faire pencher la balance d'un côté plutôt que de l'autre. Il faut donc mettre en place une politique de taxation locale des activités professionnelles qui soit un facteur de la densité de population de la zone concernée. Puisque le terrain est rare dans les zones denses, il faut que la surface utilisée y soit taxée plus lourdement que dans une zone moins peuplée. Et puisque le but est de déconcentrer l'emploi, cette taxe doit aussi peser sur le nombre de salariés de l'établissement en instituant un forfait par tête plus coûteux que dans une zone où les emplois sont plus rares et où ce forfait per capita sera peut-être carrément nul.
Quidam :
D'un autre côté, nous venons de remplacer la taxe professionnelle par une autre, précisément parce qu'elle était accusée de dissuader l'investissement et l'emploi.
PG :
D'abord ici, nous ne dissuadons nullement l'investissement puisqu'il ne rentre pas en ligne de compte. Et ensuite nous ne dissuadons pas l'emploi mais incitons à le répartir sur le territoire. Ce n'est pas particulièrement pénalisant pour les entreprises à partir du moment où la production nationale bénéficie d'un certain niveau de protectionnisme par rapport aux entreprises étrangères qui ne sont pas soumises à des conditions sociales et fiscales équivalentes. Les entreprises considèrent forcément, comme tout un chacun, que toute taxe est toujours en trop, mais à partir du moment où celle-ci répond à une logique d'amélioration de la vie dans notre espace commun, elle sera bien mieux acceptée.
Un telle politique implique que les taux en soient déterminés par l'Etat au lieu d'être laissés au bon vouloir des élus locaux. Les collectivités territoriales bénéficient toujours de ces rentrées de taxes dans leur budget, mais ne peuvent jouer que sur la fiscalité locale résidentielle pour ajuster leurs recettes. Au lieu d'une concurrence entre villes et régions à coup d'exonérations diverses pour attirer les entreprises, nous assisterons à une politique coordonnée pour inciter à une meilleure répartition des emplois sur le territoire.
Quidam :
Je suis un brin sceptique. Le facteur déterminant de l'implantation d'une entreprise, c'est la disponibilité de main d'œuvre qualifiée et les voies de communication. C'est pour ça que les grandes zones urbaines les attirent. Et c'est aussi parce que les couples y trouvent plus facilement des possibilités de carrière qui conviennent à chacun des deux conjoints qu'ils sont motivés à s'y installer plutôt que de vivre en cambrousse. Dès lors, jouer sur la fiscalité locale n'inciterait guère les entreprises à déménager car ils auraient beaucoup de mal à faire suivre leur personnel. Il faudrait vraiment les assommer de taxes pour qu'il se passe quelque chose.
PG :
Et comme ce n'est aucunement mon intention parce que ce serait très contreproductif, il faut se résigner à accepter que cet effet incitatif sera limité et aura plus d'effet sur les nouvelles implantations que sur celles déjà existantes. Mais le sage Tching Tchang Tchoung n'a-t-il pas dit : « les petits ruisseaux font les grandes rivières » ?
Quidam :
Il existe celui-là ?
PG :
Maintenant oui, puisque je viens de l'inventer.
Mais boutade mise à part, c'est façon de dire qu'il ne faut pas négliger cette piste, même sous prétexte que les effets en seront limités. A court terme, forcément, bien peu d'entreprises sinon aucune ne déménageront pour ce motif fiscal. Ne serait-ce que parce qu'il leur faudra d'abord acquérir une certaine confiance dans la pérennité du dispositif pour que l'intérêt du déménagement, une fois réalisé, ne risque pas de se retrouver annihilé aux élections suivantes par un nouveau gouvernement qui changerait tout. Idéalement, pour offrir l'horizon long terme nécessaire aux décisions des entreprises, les taux ne doivent être révisés que tous les dix ans et sur la base de critères statistiques précis, quasi automatiques.
Et puis, il y aura toujours le réflexe d'attendre et de voir venir, par exemple en espérant que d'autres fassent l'effort de se relocaliser et que la pression fiscale retombe à terme sans avoir eu besoin de se bousculer. Car une relocalisation d'entreprise pose des problèmes humains quasi insolubles, sauf à vouloir en profiter pour renouveler le personnel, comme dans le cas des délocalisations à l'étranger dont c'est précisément le but.
D'ailleurs, même pour les administrations, il faudra plus qu'un coup de baguette magique. Car là aussi il y a des réalités humaines et familiales qui rendront le déménagement difficile pour certaines personnes. Voilà pourquoi ce n'est raisonnablement envisageable qu'en même temps que la réorganisation globale des administrations, afin de repenser les choses dans leur ensemble, et permettre que des gens non mobiles géographiquement puissent passer dans d'autres structures et d'autres fonctions. Avec tous les changements à impulser, qu'ils soient géographiques ou fonctionnels, il y aura certainement matière à ce que la plupart y trouvent une situation qui leur corresponde. Même s'il y aura toujours, inévitablement, un certain nombre d'individus à qui cela déplaira, que ce soient les grincheux à qui tout changement quel qu'il soit déplait autant que le statu quo, ou que ce soient ceux qui effectivement s'en trouveront en partie pénalisés, puisqu'il y en aura forcément quelques uns sur le nombre. Pourtant, il n'y a pas non plus beaucoup d'alternatives. Si personne ne se remet jamais en question, alors ne nous étonnons pas que les problèmes perdurent, voire s'aggravent.
Quidam :
Mais tout ça concerne surtout les zones urbaines. Or le problème de la cherté du logement touche aussi des régions entières.
PG :
Certaines régions sont plus attractives que d'autres. Que peut-on y faire ? Le but n'est pas non plus d'avoir une égalité de densité partout. Certaines zones doivent leur charme et leur intérêt précisément au fait d'être très peu peuplées. Et d'autres, justement au fait de proposer ce que seules peuvent proposer de grandes villes. Chacun a des attentes différentes et la diversité des contextes de vie est indispensable à proposer des réponses suffisamment variées pour pouvoir les satisfaire. Le but est donc d'inciter à la juste mesure, pas à l'uniformisation terne. Donc si beaucoup de retraités veulent s'établir sur la Côte d'Azur pour leurs vieux jours, on ne va pas le leur interdire. Si c'est pour se précipiter à s'y équiper d'une climatisation parce qu'ils ne supportent pas la chaleur, on peut au mieux leur suggérer que la côte Atlantique leur serait peut-être plus favorable. Mais le choix leur appartient. Et la côte Atlantique est d'ailleurs aussi assez demandée comme ça.
Quidam :
Les Bretons et les Normands se plaignent effectivement suffisamment de l'invasion des étrangers à fort pouvoir d'achat. Ceux-ci ne négocient guère les prix des maisons parce qu'ils leur paraissent modérés par rapport à ce qu'ils connaissent chez eux. Alors ils contribuent largement dans certains endroits à faire exploser la valeur des logements.
PG :
Là, vous parlez plutôt des anglais. Comme en Dordogne, ou dans le Lot. Et en Provence, ce sont plutôt des Hollandais ou des Allemands. Comme quoi, avoir un beau pays a aussi ses revers.
Il y a là deux phénomènes à distinguer. Le premier est lié aux étrangers qui viennent vivre en France pour des motivations quasi touristiques. Voilà qui repose, d'une façon différente, le problème de l'immigration. Donc, à nouveau, les sujets tant de l'intégrabilité de ces nouveaux résidents que de la cohérence de cette ouverture avec la volonté de réduction de la population nationale. Alors je ne vais pas y revenir puisque nous en avons déjà abondamment parlé.
Par contre, il y a un deuxième phénomène : celui des résidences secondaires. Là, il ne s'agit plus d'immigration mais de tourisme. Et d'ailleurs le problème se pose de la même façon que cette résidence appartienne à des non-résidents ou à des résidents. Dans les deux cas, la population locale, à l'exception de celle qui vit de ce tourisme, constate surtout que ça rend de plus en plus difficile pour eux de se loger. Alors pourquoi ne pas renforcer le côté dissuasif de la fiscalité résidentielle locale ? Il existe déjà, à l'heure actuelle, une taxation spécifique des résidences secondaires, qu'elles soient en propriété ou en location. Eh bien, puisque, en l'état, elle semble insuffisante à promouvoir nos objectifs, accentuons-là. Par exemple pour la porter à un niveau équivalent à la somme des taxes foncière et d'habitation de ce logement.
Alors évidemment, d'un point de vue pratique, un couple pourra avoir deux résidences principales avec Monsieur déclaré en ville et Madame à la campagne, ou l'inverse. Dans la mesure où je préconise de s'attacher à l'individu plutôt qu'à son statut marital éventuel, ça ne me choque pas. Même si ça revient à accorder un avantage à un couple par rapport à un célibataire, car c'est simplement reconnaître le droit à deux célibataires de vivre ensemble, même si avec chacun leur chez soi. Du coup, une telle mesure concerne dans les faits les résidences secondaires des célibataires ou les résidences tertiaires des couples.
Quidam :
Par contre, et ça va dans votre sens, le couple qui éclaterait ainsi son foyer pour être moins taxé sur sa résidence secondaire en aurait un inconvénient sur la progressivité de son barème de taxation de l'eau et de l'énergie. Ils auront un arbitrage à faire pour savoir ce qui est le plus intéressant pour eux.
PG :
Voilà qui est bien pensé. Quand les différentes mesures entrent en synergie, c'est clairement que nous sommes sur une bonne piste.
Mais dans le cas des propriétés de non-résidents, je suis favorable à aller encore un peu plus loin. Par exemple en décrétant qu'un non-résident, donc qui ne paye pas ses impôts sur le revenu en France bien qu'il y bénéficie de tout un tas de services assurés par la société, à commencer par les routes pour accéder à sa résidence ou la protection policière dont elle bénéficie, soit assujetti en compensation à une taxe foncière double de celle applicable à un résident.
Quidam :
Ca va commencer à faire des taxes relativement lourdes.
PG :
Vous plaisantez ? Aux Etats-Unis, une taxe foncière pour une maison, ça peut atteindre 10, voire 20'000 Dollars selon les états. Bien que le Dollar ne soit plus ce qu'il était, même le triple de nos taxes actuelles est encore bien loin de ça. Alors la lourdeur de la fiscalité foncière est quelque chose de très relatif.
Et puis surtout, je ne fais ici que prendre un montant pour illustrer mon propos. Car dans la logique de laisser aux collectivités locales le soin de définir le taux des taxes résidentielles, il leur revient également de décider du niveau de dissuasion qu'elles souhaitent appliquer en matière de résidences secondaires. Parfois donc, si la zone est peu peuplée ou simplement ne connaît pas de problème de rareté du logement, cette taxe spécifique sera nulle, parfois, là où se loger est compliqué, elle sera très lourde.
Mais si la taxation n'est pas suffisante pour atteindre l'objectif souhaité par simple incitation, on peut même envisager, dans certaines zones trop peuplées, d'interdire, purement et simplement, le droit à la propriété immobilière des non-résidents ainsi que c'est le cas dans certains pays. Mais là encore de telles mesures doivent rester du ressort décisionnel des collectivités territoriales. Certaines décideront peut-être qu'elles souhaitent l'interdire, d'autres se contenteront de la dissuasion par surtaxe. Dans une ville comme Paris où ce problème fait flamber le prix du mètre carré, ce serait une mesure justifiée.
Il y a donc des moyens pour éviter que la demande étrangère ne contribue à faire flamber notre immobilier au détriment des résidents. Mais évidemment, quelle que soit la mesure retenue, il faudra s'assurer qu'elle ne puisse être contournée au simple moyen d'une bête société écran.
Quidam :
Quand vous dites résident ou non-résident, c'est indépendant de la nationalité, n'est-ce pas ?
PG :
Absolument. Un français qui travaille à l'étranger et y paye ses impôts est un non- résident. Un immigré qui travaille en France et y paye ses impôts est un résident. Et si les droits des résidents français et des résidents non français ne doivent pas forcément être identiques, notamment en terme de droit de vote ou d'éligibilité aux diverses élections, à partir du moment où un immigré a légalement été autorisé à devenir résident, il intègre notre société et celle-ci se doit donc aussi à la satisfaction de ses besoins humains.
Alors en combinant les effets de plusieurs mesures, certaines coercitives, d'autres simplement incitatives ou dissuasives selon les cas, on peut créer un contexte favorable à modérer la demande immobilière. Ca ne résoudra pas tout, mais ce sera déjà un pas dans le bon sens. Mieux, dans les grandes zones urbaines, cette déconcentration de la population favorisera aussi l'amélioration des problèmes sociaux engendrés par ces grandes cités ghettos de banlieue.
Quidam :
Voilà donc qui traite de la réduction de la demande. Alors, deuxième volet, l'augmentation de l'offre maintenant. Par incitation fiscale aussi ?
PG :
Non. Il faut en finir avec les mesurettes fiscales qui se prétendent incitatives mais n'ont rien résolu depuis ces dernières décennies, en plus de manquer de visibilité, attendu qu'elles changent à chaque nouveau ministre. Non, laissons les investisseurs privés investir en fonction des réalités économiques d'un marché à apaiser, sans le biaiser par des mesures plus ou moins alambiquées. Donc fini les possibilités de déduction fiscale diverses, autant que l'encadrement des loyers. Par contre, faute d'offre suffisante à l'heure actuelle, il faut une action forte de l'Etat pour créer des « logements de transition ».
Par logement de transition, j'entends des logements basiques de type cité universitaire ou foyer de jeunes travailleurs : surface réduite à une grande chambre avec coin lavabos, mais sanitaires et kitchenette en commun dans le couloir. Pour les services supplémentaires, tels laverie commune ou restauration pas chère de type cafétéria universitaire, on peut, selon ce qui est le plus pratique à chaque cas, les intégrer au bâtiment ou les laisser à proximité à l'extérieur, notamment s'ils sont communs à plusieurs résidences proches les unes des autres. Il est à noter que le principe d'une laverie en commun se fait dans de nombreux immeubles résidentiels « classiques » outre-Atlantique, ainsi qu'en Allemagne, au Pays-Bas et bien d'autres. Tandis qu'en France, compte tenu des lacunes collectives en matière de respect des biens d'autrui, il faut plutôt recourir à la sécurisation chez soi de ces équipements qui doivent dès lors être individuels.
De telles résidences, non seulement il en manque pour accueillir les étudiants, mais il en faut aussi pour accueillir les personnes aux ressources limitées qui seront ravies d'avoir ce type de solution plutôt que de devoir choisir entre la rue ou les foyers d'accueil pour SDF.
L'erreur des gouvernements depuis des décennies, à mon avis, est d'avoir cherché à résoudre le problème par les HLM qui sont censés offrir pour moins cher que dans le locatif privé, un confort équivalent, ou du moins qui cherche à s'en rapprocher. La mission de solidarité au sein d'une société consiste à ne pas laisser les gens à la rue, et non à leur fournir un confort comparable à celui que peuvent avoir des personnes payant un loyer deux fois plus élevé ailleurs. Car sous prétexte de combattre l'injustice sociale, le système HLM en a créé une nouvelle : ceux qui ont un tel logement à faible loyer et ceux qui doivent se loger dans le privé pour beaucoup plus cher. Il en résulte donc la création de deux sous-groupes, ce qui menace le besoin d'appartenance à un groupe uni, sans répondre pour autant au besoin de sécurité de tous par l'accès au logement. Alors j'appelle à la fin du système HLM. Et ce d'autant plus que l'opacité de gestion de ces baronnies cloisonnées, difficilement compréhensible aussi bien par les comptables publics que par les privés, en font un monde à part, aussi artificiel que mal géré. L'Etat doit se désengager de ce type de logements, et cesser de concurrencer inutilement le secteur locatif privé. Ce qu'il faut, c'est se concentrer sur du logement de transition, certes basique mais suffisant, et qui soit accessible à tout le monde, puisque la solidarité sociale, dont tout un chacun doit bénéficier, permettra d'en couvrir le loyer tout en laissant de quoi se nourrir sainement et s'habiller correctement.
Quidam :
J'entends déjà ceux que vous appelez les bien-pensants dire qu'une simple chambre est indigne !
PG :
Libre à eux de le penser. Et dommage qu'ils n'aient pas suffisamment de clairvoyance pour voir que leur politique du toujours plus pour tout le monde est utopique et contribue notablement à ce qu'autant de gens soient laissés à la rue actuellement. « Le mieux est l'ennemi du bien », dit-on. C'en est une illustration. A terme, lorsque la société aura évolué, peut-être en arrivera-t-on là : à ce que tout un chacun puisse satisfaire son besoin d'estime en disposant d'un logement valorisant. Mais puisque, en s'appuyant sur la pyramide de Maslow, cette aspiration relève de la responsabilité individuelle, il n'appartient pas à la société d'y pourvoir. Tandis que satisfaire le besoin de sécurité, oui. Il faut donc gérer les urgences. Et l'urgence, c'est de ne plus laisser des gens à la rue.
Et puis, je trouve pour ma part et pour avoir passé quelques années dans ce type de logement, et pas seulement pendant mes études, que c'est tout à fait digne, et bien mieux que ce dont disposent plusieurs milliards d'individus sur cette planète. Toutefois, libre aussi aux bien-pensants d'inviter des gens à résider chez eux s'ils veulent leur offrir mieux. Si leur accomplissement individuel passe par la mise en place de tels projets généreux, qu'ils ne s'en privent surtout pas.
Quidam :
Donc le but de ces logements de transition est autant de répondre aux besoins des étudiants, qu'à ceux des personnes manquant de moyens ? C'est enfin la fin des marchands de sommeil ?
PG :
Ah ça, c'est sûr ! Nous sonnons la fin de l'exploitation de la misère en mettant fin à cette misère. Ces résidences sont destinées à tous ceux qui en ont besoin, voire aussi simplement à ceux qui souhaitent y vivre. Comme les étudiants, qui sont d'ailleurs souvent aussi simplement des personnes manquant de moyens. Ou les jeunes qui se lancent dans la vie. Ou encore des gens qui traversent un de ces revers dont l'existence a le secret et disposent peut-être pendant quelque temps seulement de la solidarité sociale pour passer ce cap difficile. Ces résidences ne sont pas destinées à ce qu'on s'y éternise. Elles sont palliatives. Mais si certains s'y attardent, par goût ou par nécessité, pourquoi pas ? On peut très bien imaginer que quelqu'un préfère vivre là, ce qui nécessite peu de moyens, parce qu'il est en quête d'autres valeurs que de gagner suffisamment d'argent pour avoir un appartement complet à sa disposition ? Peut-être une démarche spirituelle, peut-être un artiste de rue, ou un poète. Tout est possible, tout est envisageable.
De toute évidence, ce type de résidence nécessitera un gardiennage, afin d'assurer la bonne cohabitation entre des occupants aux situations potentiellement très diverses, ainsi que pour veiller au bon respect des lieux. Et tant pis pour celui qui ne sait pas faire preuve du savoir-vivre élémentaire pour partager cet endroit avec autrui : celui- là sera mis dehors. Et là, effectivement, il se débrouillera dans la rue. Mais il ne pourra s'en prendre qu'à lui-même. La société n'est pas responsable du bien-être de base de ceux qui se le refusent. Il n'y aura donc plus, à vivre dans la rue, que des gens qui s'excluent d'eux-mêmes par leurs comportements, ou des illégaux ayant provisoirement échappés à l'expulsion. Dans les deux cas, ils seront pleinement responsables de leur situation et la société n'aura plus à s'en culpabiliser.
Quidam :
Par contre, c'est là une mesure qui prendra du temps à se mettre en place. La construction d'immeubles adaptés ne se fera pas en un clin d'œil.
PG :
Effectivement. La construction de telles résidences nécessitera du temps. Mais ça peut avoir un effet très palpable en à peine quelques années, si on se penche sur l'adaptation d'immeubles d'habitations actuellement vides et dont il suffit d'aménager la distribution intérieure pour répondre aux critères voulus.
Quidam :
Et qui gèrerait ces résidences ? Un service de type CROUS ? Ou HLM ?
PG :
Vu la mauvaise gestion des HLM dont il n'est pas souhaitable de perpétrer la gabegie, je pencherai plutôt pour un système assimilé CROUS. Mais pourquoi pas aussi des associations dont certaines gèrent d'ailleurs déjà aussi de telles résidences ? Si elles font du bon travail, il n'y a pas de raison de prendre leur place. Si des entreprises privées arrivent à se rentabiliser par une bonne gestion tout en respectant le cahier des charges prévu, je n'ai aucune objection non plus. Pas de dogmatisme. L'Etat ne doit intervenir que pour compenser les lacunes de la société privée. S'il n'y en a pas, il faut savoir s'abstenir d'intervenir.
Tout comme certains fonctionnaires devraient savoir s'abstenir d'agir lorsqu'il n'y a plus matière à le faire. Je pense notamment, même si ça n'a pas grand chose à voir avec les résidences de transitions, à ces classeurs de patrimoine qui classent tout, que ça le mérite ou pas, simplement parce qu'ils sont payés pour le faire.
Quidam :
Ah, vous les avez déjà écorchés en une autre occasion ceux-là.
PG :
Il est vrai. Dans l'immobilier, ils sont très actifs. Je comprends qu'on classe certains bâtiments exceptionnels. Mais classer tout ce qui est moindrement ancien, sous prétexte de le protéger, fige aussi les choses et peut devenir contreproductif. On le voit bien avec ces bâtiments qui tombent en ruine faute de budget de l'Etat pour tous les restaurer, mais dont le classement engendre tellement de contraintes et de limitations que les propriétaires privés ne se bousculent pas pour prendre le relais. Vous me direz que cette rareté permet aux quelques passionnés qui se lancent dans ce sacerdoce de passer à la télé dans les diverses émissions sur le patrimoine culturel et les beautés architecturales de notre pays. Mais personnellement, investir dans un bien pour que ce soit ensuite un architecte des bâtiments de France qui me dise ce qu'il m'autorise ou pas à faire, chipotant sur la couleur des volets alors que l'agriculteur voisin a lui le droit de mettre un vilain hangar en tôle ondulée dans le champ d'à côté, très peu pour moi. Outre le fait que je n'ai pas gagné au loto pour disposer du budget nécessaire à ce qu'un tel choix se pose, je trouve surtout que ça relève de cette mentalité que j'ai déjà pointée du doigt et qui consiste à mettre sur le dos des privés des obligations que l'Etat prétend promouvoir mais sans se donner les moyens de les assumer. D'ailleurs, si les exigences imposées aux particuliers s'appliquaient de la même manière à l'Etat, la pyramide du Louvre n'aurait jamais été autorisée. Et pourtant, on voit bien que c'est une réussite, louée de par le monde, devenue au même titre que la Tour Eiffel, un symbole distinctif de Paris et de la France. Comme quoi, à tout figer, on préserve certes certaines choses, mais on se prive aussi d'en voir éclore de nouvelles.
Quidam :
Ce n'est pas faux. Mais sans vouloir figer la conversation, revenons à notre problématique du logement. Ne voyez-vous rien de plus immédiat qui soit envisageable pour décongestionner le marché du logement ? Les associations qui militent sur le sujet appellent souvent à ce que l'Etat réquisitionne des immeubles laissés vacants pour en forcer la mise en location. N'est-ce pas une piste ?
PG :
Si bien sûr. Le vol institutionnalisé est toujours une option. Mais ce n'est pas la mienne. « Bien mal acquis ne profite jamais » dit l'adage populaire.
Quidam :
Décidément, vous êtes un homme de proverbes, vous !
PG :
Oui, bien qu'avec discernement. Il y a beaucoup de sagesse dans la plupart des proverbes. Ici, c'est simplement une autre façon de dire que le bénéfice à court terme serait très néfaste à long terme. Or il est grand temps de cesser de vivre à court terme pour enfin construire notre société dans une perspective à long terme.
Vous voulez un effet rapide ? Si de nombreux logements existants sont laissés vacants plutôt que mis en location, interrogeons-nous sur les raisons. Et ensuite, libérons les propriétaires de ce qui les rend réticents à louer, tout en les y incitant en pénalisant ceux qui ne louent pas.
Il y a le cas de gros immeubles sur lesquels des investisseurs institutionnels préfèrent spéculer en espérant les revendre plus tard avec profit. Et il y a le cas d'immeubles insalubres que le propriétaire ne veut pas vendre mais qu'il n'a pas non plus les moyens de réhabiliter pour les louer ensuite. Là encore, l'outil dont dispose le gouvernement est celui de la fiscalité pour mener une politique incitative plutôt que coercitive. A l'heure actuelle, la taxation de l'immobilier résidentiel repose sur deux axes : la taxe foncière qui s'applique au propriétaire, et la taxe d'habitation qui s'applique à l'occupant. Si nous transférons la taxe d'habitation pour l'intégrer à la taxe foncière, cela fera davantage de différence de laisser un logement libre ou pas. En l'absence de loyer, pas moyen de rentabiliser cette charge supplémentaire. C'est déjà un peu le principe actuel de la TLV, Taxe sur les Logements Vacants, qui compense peu ou prou la taxe d'habitation non facturée en l'absence d'occupants, sauf qu'ici, nous simplifions le système en supprimant la nécessité de déclarations spécifiques et donc économisons aussi le besoin de contrôles. Cette mesure va donc en même temps dans le sens de la simplification administrative et l'allègement des coûts de traitements et de recouvrements supportés par le fisc.
Toutefois, dans certaines zones, la logique d'une TLV pour pénaliser encore plus les logements laissés vacants conserve aussi son intérêt. Si bien que l'intégration de la taxe d'habitation dans la taxe foncière n'exclut pas d'y recourir également. Notamment si le dispositif permet, contrairement à ce qui existe actuellement, d'y inclure les locations saisonnières. Certains trouvent en effet plus rentable de louer uniquement à la semaine à des touristes pendant une partie de l'année seulement, plutôt que de proposer des locations longues durées seules susceptibles de répondre au besoin de logement des habitants. Les touristes s'en réjouissent, mais les régions très touristiques, cette pratique crée très artificiellement une raréfaction de l'offre locative. Dans certaines régions, comme le Nivernais, où l'offre excède la demande, instaurer une TLV relèverait du pur matraquage fiscal et ne se justifie nullement. Mais dans d'autres, comme la Provence et la Côte d'Azur, oui. Une telle taxe peut être très efficace du moment qu'elle est adaptée à la situation locale et qu'elle est constante d'une année sur l'autre. Elle permet de corriger là où c'est nécessaire le déséquilibre préjudiciable de rentabilité entre location saisonnière et location à l'année, tout en renforçant l'incitation globale découlant de l'alourdissement de la taxe foncière à mettre en location d'une manière ou d'une autre.
Ainsi armées de ces taxes dont elles maîtrisent les taux pour les adapter à leur réalité locale, les collectivités territoriales disposent d'un réel levier pour lutter contre la problématique de ces logements existants mais laissés à l'écart du marché locatif. Mais évidemment, si le marché est fortement haussier, cela ne dissuadera pas la spéculation. C'est pourquoi, il est important de s'efforcer de stabiliser la hausse des prix de l'immobilier dans un premier temps, puis d'inciter dans un deuxième à ce qu'ils reviennent progressivement vers plus de raison. C'est un tout indissociable.
Quidam :
Mais vous évoquez là le cas d'immeubles entiers détenus essentiellement par des investisseurs institutionnels, ces fameux zinzins dont les dérives spéculatives contribuent à ce que les gens en recherche de logement le deviennent aussi. Alors que souvent, il s'agit simplement de petits bailleurs, des particuliers, qui ne possèdent qu'un appartement dans une copropriété.
PG :
Effectivement. Mais, pour ces petits propriétaires, cette mesure fiscale est tout autant incitative, sinon plus. Pourtant, eux, c'est surtout un autre problème qui les préoccupe. Un problème qui frappe aussi les grands bailleurs, même si ceux-ci sont mieux équipés pour le traiter et souvent aussi financièrement moins vulnérables à ses effets. Je parle de ces ardoises laissées par de mauvais payeurs qu'il faut deux, voire trois ans, pour pouvoir expulser, éventuellement en plus accompagné de la dégradation de votre bien. La crainte de ne pas être payé, alors qu'expulser est si difficile, incite fortement les propriétaires, petits ou gros d'ailleurs, à écarter les postulants dont les situations trop serrées ou instables semblent représenter davantage de risque. Et ce même s'ils peuvent présenter une caution très solvable ou ont cent mille Euros sur leur compte en banque. Mais certains propriétaires, trop échaudés, en viennent à ne même plus louer du tout. Chacun peut avoir des raisons personnelles de laisser vacant un logement plutôt que de le faire fructifier. Mais une chose est sûre : la législation très défavorable au bailleur en matière d'expulsion en est une majeure.
En cherchant à protéger les gens en difficulté, la législation a créé une situation très favorable aux locataires de mauvaise foi. Quel propriétaire n'a pas entendu parler de cas où ont été payés les premiers versements à l'entrée dans le logement, et puis plus rien jusqu'à l'expulsion, au terme de deux ou trois ans de procédures ? Il s'est même vu des cas où le propriétaire, dégoûté d'un tel problème, mettait en vente le logement, forcément à vil prix, pour le voir alors racheté par le locataire indélicat qui avait donc tous les moyens d'honorer son loyer mais avait su se prémunir contre toute saisie lors des procédures de recouvrement antérieures.
Est-ce que tous les bien-pensants qui militent contre les expulsions ont des logements qu'ils mettent en location ? Ou bien militent-ils d'autant plus qu'ils s'imaginent étroitement que tous les propriétaires sont des nantis qui n'ont pas besoin de leur argent ? Car la réalité est bien différente. Parmi tous ces petits bailleurs, il y a nombre de retraités touchant une maigre pension et qui ont grand besoin, pour boucler leur fin de mois, du loyer provenant de ce bien qu'ils ont fait l'effort d'acquérir au cours de leur vie. Ce n'est jamais qu'une alternative au fait de cotiser à un fond de pension privé en prévision du besoin de compléter une retraite minimaliste.
Quidam :
En fait vous êtes en train de dire que c'est la protection accordée aux mauvais payeurs qui rend les propriétaires aussi exigeants dans le choix de leurs locataires ? Tout comme vous avez argumenté que la protection contre le licenciement dissuadait d'embaucher ?
PG :
C'est exactement le même principe, effectivement. Et il n'est qu'à discuter avec des petits propriétaires pour s'en convaincre.
Alors la solution est simple : modifier la loi ! Quelqu'un qui ne peut plus payer son loyer doit quitter les lieux. Que la société impose aux propriétaires d'assumer à sa place l'hébergement des gens ayant des problèmes financiers relève du vol institutionnalisé au nom de cette mentalité Robin des Bois si préjudiciable dans tant de domaines. Donc très clairement, dès le deuxième loyer impayé, le propriétaire doit pouvoir faire expulser le locataire, indépendamment de la situation familiale de celui-ci et de la période de l'année, car cela n'est pas son problème.
Ensuite, il est de la responsabilité des pouvoirs publics, au titre de la solidarité au sein de la société et de la satisfaction du besoin de sécurité, de prendre le relais en proposant justement un hébergement dans une résidence de transition. Une chambre pour une personne, un couple, ou un adulte avec un enfant, deux chambres pour une famille de trois ou quatre personnes, trois pour cinq à six personnes, etc. Et la personne, ou la famille, pourra l'assumer grâce à l'aide sociale. Mais ne demandez plus aux bailleurs d'assumer la misère du monde. Et alors vous verrez qu'on pourra instaurer un préavis de départ maximum d'un mois pour tous, rendre nul de plein droit tout engagement de caution d'une location immobilière résidentielle, et que malgré cela, un grand nombre de logements se retrouveront sur le marché et que leurs propriétaires et gestionnaires accepteront même des gens à salaire modéré, voire sans emploi. Simplement parce qu'ils pourront les mettre dehors facilement si ça se passe mal. Ce raisonnement me parait tellement évident que j'ai du mal à comprendre qu'on s'échine à faire exactement l'inverse.
Quidam :
Je suppose que, effectivement, il y aurait plus de logements remis en location et que les gens auraient moins de mal à s'y faire accepter comme locataires. Pourtant, le meilleur moyen de résoudre les problèmes locatifs ne serait-il pas simplement de favoriser l'acquisition ?
PG :
Il est irréfragable qu'une personne propriétaire de son logement est débarrassée de la question de devoir s'en louer un. Je crois discerner en vous une lointaine hérédité avec le marquis de Lapalisse.
Il est tout aussi certain que quand un bien immobilier est déjà cher au départ, y rajouter environ 7% de droits d'enregistrement n'arrange guère les choses. De plus, ça pénalise les gens astreints à la mobilité, ou ceux sujets à une vie professionnelle pleine de… rebondissements. S'il faut revendre tous les deux ans, il faut un marché sacrément haussier pour compenser ces droits. Alors certains, dans cette situation, n'achètent jamais, et ne peuvent jamais commencer à économiser leur loyer pour accumuler à la place de la valeur patrimoniale. Idéalement, un loyer étant normalement un peu moins cher qu'un remboursement d'emprunt, ces gens économisent. Et un jour, lorsqu'ils se stabilisent et envisagent d'acheter, ils constatent que celui qui n'a rien mis de côté et bien vécu est en plus favorisé par des mesures de déductibilité partielle des intérêts d'emprunt immobilier par rapport à celui qui s'est serré la ceinture en attendant de pouvoir franchir le pas. Ce n'est pas vraiment une politique qui encourage à la responsabilisation individuelle, mais, malheureusement, la logique qui y préside se retrouve aussi dans d'autres domaines.
Alors je suis clairement contre ces mesures fiscales inéquitables d'incitation à l'acquisition, tout comme j'étais contre celles en faveur de l'immobilier locatif. Et je considère d'ailleurs aussi qu'il faut traiter la plus-value de revente d'un bien immobilier comme un revenu normal, que ce soit une résidence principale ou pas, avec le seul abattement de l'érosion monétaire éventuelle.
Par contre, je suis également contre cette pratique des droits d'enregistrement proportionnels. L'enregistrement d'une vente immobilière est un acte administratif. Que le bien vaille cent mille Euros ou un million, la charge de travail au cadastre est la même. Alors cette taxe d'enregistrement doit être un droit fixe, par exemple de l'ordre de 1'000 Euros, plus environ 500 par parcelle ou lot supplémentaire éventuel. Voilà qui permettra largement, je pense, de rémunérer le notaire et de couvrir le travail d'enregistrement des fonctionnaires. D'ailleurs, comme pour le plafond de non-remboursement de dépenses de maladie, on peut aussi indexer ce montant sur le minimum social. Les frais d'enregistrement d'une transaction immobilière sont alors égaux au montant mensuel du minimum social multiplié par le nombre de parcelles concernées plus un.
Quidam :
Cette mesure serait certainement appréciable et favoriserait les transactions. Mais elle n'influerait en rien sur le prix élevé du marché. Voire l'encouragerait en partie.
PG :
Cher parce que rare. Rare parce qu'il y a trop de demande. Les mesures agissant sur la demande auront leur effet à long terme pour diminuer la pression haussière. Mais en attendant, effectivement, l'immobilier est cher.
Encore que, cher par rapport à quoi ? Par rapport à ce à quoi nous étions habitués ? Parce que si les nationaux de plusieurs pays Européens sont si intéressés à venir acheter une maison de vacances en France, c'est parce qu'elles y sont bien moins chères que chez eux. Tout comme certains français trouvent intéressant d'en acheter une en Espagne ou au Maroc. Alors cher, tout est relatif. Si on regarde les Pays-Bas ou l'Allemagne, la densité de population est beaucoup plus importante qu'en France, et le coût de l'immobilier encore plus élevé vu la rareté encore plus grande des terrains. Et malgré cela, les gens trouvent à se loger. Alors on peut prendre des mesures pour assainir la situation du logement, ou au moins éviter de l'aggraver, mais les données fondamentales du problème relèvent d'autres sujets, notamment la démographie, aussi bien à l'intérieur de nos frontières qu'à l'extérieur.
Or la hausse de la demande mondiale qui fait monter les cours des matériaux de construction est hors de notre champ d'action national. Sauf à exiger des entreprises françaises de production de matériaux pour le bâtiment de vendre leurs produits moins chers sur le marché français qu'elles ne peuvent le faire sur le marché international. Mais croyez-vous qu'une telle distorsion des réalités économiques pourrait tenir longtemps ? Ce n'est pas réaliste. Tout comme je ne crois pas réaliste de lancer une révolution foncière pour redistribuer les terrains afin que chacun en ait un bout, mais pas là où il l'aurait souhaité, et forcément moins bien que celui du voisin… Bref, ça ne satisferait ni les spoliés ni ceux qui en profitent. Et surtout, ce ne serait pas responsabilisant. Une telle mesure n'est envisageable qu'en tout dernier recours pour relancer le jeu si, faute de volonté d'évoluer, la partie tourne à la catastrophe.
Quidam :
Qu'entendez-vous par là ?
PG :
Que si nous ne faisons rien et que la société s'écroule avec son système économique vicié, nous n'allons pas arrêter de vivre pour autant. Il faudra alors simplement faire une redistribution des cartes pour relancer une nouvelle partie, et selon des règles plus propices à sa pérennité. Mais nous n'en sommes pas là. Nous avons encore des solutions pour éviter d'en arriver là. Pour le moment.
Alors, le coût du logement se renchérit ? C'est pire ailleurs. Il faut s'y adapter. C'est une donnée qui nous incite à évoluer, même si on considère que ce n'est pas forcément pour le mieux. Il faudra se contenter de plus petites surfaces, il y aura moins d'argent disponible pour les loisirs, ainsi que pour fumer ou se saouler, même si là, ce serait plutôt un effet secondaire favorable. Il faudra repenser son budget. Peut-être dans les grandes villes se débarrasser de la voiture pour ceux qui en ont encore une.
Mais avant tout, cher, c'est par rapport à notre pouvoir d'achat. Alors il faut surtout s'efforcer de bâtir une société où le niveau de vie sera plus satisfaisant que maintenant grâce à une économie saine. Et si nous n'y arrivons pas, si nous sommes débordés par des facteurs que nous ne parvenons pas à maîtriser, eh bien il faudra se résoudre à faire comme en Chine et partager les appartements à une famille par pièce. Peut-être que dans les grandes villes, ces colocations si prisées dans les séries américaines deviendront la norme ? Ce ne sera qu'un facteur de plus pour inciter les gens à migrer avec leurs employeurs vers la qualité de vie qu'offrent les zones moins denses.
On se plaint, mais ce pourrait être bien pire. Et surtout, pour les problèmes dont nous nous plaignons, nous avons des solutions, ainsi que nous venons d'en discuter.
Quidam :
Il y a des facteurs qui sont effectivement plus difficiles à maîtriser que d'autres. Et ainsi que vous le disiez, le cours des matériaux de construction dépend d'un marché mondial. Alors l'indice du coût de la construction s'envole, et sans rien faire, tout un tas de gens se retrouvent avec des augmentations de loyer qui plombent leur budget et les mettent en difficulté. Voilà un vrai problème qui demanderait aussi qu'on y apporte un remède.
PG :
Mais il y a un remède tout trouvé. Il est contenu dans la question : qu'est-ce qui justifie une augmentation de loyer ? L'indice du coût de la construction sur lequel est indexé la plupart des loyers augmente, alors les loyers aussi. Mais le bâtiment, lui, il est construit et son coût initial ne change pas pour autant. Alors pourquoi cette augmentation ?
Quidam :
Pour l'entretien. Il faut bien rénover, réparer ce qui ne va pas, parfois remettre aux normes de vieux immeubles. Tout cela a un coût qui augmente avec le coût de la main d'œuvre et des matériaux.
PG :
C'est bien ce que disent les propriétaires immobiliers.
Alors commençons par séparer ce qui maintient simplement le bien en état de ce qui l'améliore. Quand vous emménagez dans un logement, il est censé être en bon état. En matière d'immobilier, dans un logement en bon état, vous êtes en droit d'attendre n'avoir aucun souci pendant au moins dix ans. D'ailleurs, la garantie décennale en matière de construction, qui est l'une des trois seules obligations actuelles d'assurance avec l'automobile et la chasse, est là pour le rappeler. Au-delà de l'entretien courant qui est de toute façon à charge du locataire, tous travaux de maintenance ou de réfection qu'aurait à faire le propriétaire ne serait que signe d'un défaut d'entretien antérieur. Et cela vaut à plus forte raison pour un logement neuf garanti dix ans. Dans tous les cas donc, le locataire n'a pas à assumer de surcoût sur ce prétexte. En partant de ce principe, le propriétaire et le locataire s'entendent sur un loyer et il faut s'en tenir là. Pour au moins dix ans. Au-delà, je veux bien admettre qu'il puisse commencer à y avoir des coûts normaux de réfection.
Mais d'un autre côté, plus le temps passe, et plus l'investissement initial au titre de l'achat de l'immeuble est amorti. Jusqu'à l'être totalement à un moment donné. Et donc plus le temps passe, plus les loyers servent à couvrir les dépenses de réfection plutôt que l'amortissement du bien. Donc même là, les augmentations n'ont pas de justification évidente. Au bout de vingt ans, durée habituelle d'amortissement d'un immeuble en comptabilité française, les loyers encaissés sont entièrement dédiés à couvrir le maintien en état du bien. Il faudrait une sacrée envolée du coût de la construction pour que les propriétaires ne s'y retrouvent pas.
Alors de mon point de vue, les augmentations de loyer doivent n'avoir lieu qu'aux échéances décennales du contrat de location et sous forme de renégociation libre. Car ce qui justifie la variation du loyer, ce n'est pas l'entretien de l'immeuble, ainsi que je viens de vous le dire, mais la simple évolution des valeurs immobilières et des loyers du fait des variations du marché, des changements dans l'environnement du bien qui peuvent en affecter la valeur, etc. Il s'agit donc simplement de permettre tous les dix ans le réajustement du loyer à l'évolution de ces réalités. Et d'ailleurs, ce peut aussi être une baisse de loyer qui résulte de la discussion. Si le propriétaire refuse la baisse, le locataire est libre de déménager, s'il trouve plus intéressant ailleurs. Si c'est le locataire qui refuse la hausse, le propriétaire peut choisir de lui donner congé avec préavis de six mois et en prenant en charge les frais de déménagements locaux.
Quidam :
Ca se défend. Mais alors pour les dépenses qui améliorent un logement, là, vous seriez d'accord pour qu'il y ait augmentation ?
PG :
L'amélioration apporte quelque chose au locataire. S'il bénéficie d'une meilleure prestation du fait des investissements du propriétaire, il n'est que normal qu'il paye un peu plus aussi. Mais il faut tout de même encadrer ce principe. D'abord, on ne peut imposer une amélioration à un locataire qui n'en veut pas. Par exemple faire poser des stores ou une climatisation ne doit pouvoir se faire qu'avec l'accord du locataire qui doit connaître à l'avance l'augmentation de loyer que cela implique. Celle-ci, évidemment doit dépendre de la durée de vie des équipements en question, mais du moment qu'elle doit être acceptée, elle doit surtout faire l'objet d'une négociation. Et s'il n'y a pas accord, libre au propriétaire de choisir entre ne pas procéder à l'amélioration ou le faire sans augmentation. Ce dernier cas par exemple se justifierait si tous les habitants sauf un locataire acceptaient un surcoût pour la pose d'une climatisation, car il serait alors plus logique d'équiper tout l'immeuble au cours du même chantier plutôt que de faire revenir le prestataire pour complément lorsque ce locataire déménage.
Mais il y a aussi le cas de l'amélioration qui certes améliore, mais rénove l'existant en même temps. Pensez à des travaux d'isolation par exemple. L'isolation existe au départ, ou du moins on l'espère, mais, du fait de son amélioration, elle va permettre au locataire d'économiser sur sa facture de chauffage. Il a donc un gain pour lui. Mais encore faut-il que ce soit réellement une amélioration. Remplacer de la vieille laine de verre par de la neuve est une réfection si c'est la même épaisseur qu'à l'origine, mais est une amélioration si elle est plus épaisse ou que le matériau est plus isolant que celui d'origine. C'est pareil pour le passage d'une fenêtre simple vitrage à une à double vitrage. La fenêtre existait, mais elle isolera mieux après ce changement. Donc dans ce cas, sauf à pouvoir déterminer par des éléments précis la proportion d'amélioration par rapport à l'existant, on peut simplifier en considérant que la moitié du coût de l'amélioration est susceptible d'être répercutée en augmentation de loyer au locataire. En pareil cas, dans la mesure où il y a obligation d'entretien de la part du propriétaire, on ne peut laisser au locataire la liberté d'accepter ou pas. Le propriétaire pourra imposer les travaux. Et en cas de désaccord sur la répercussion de l'augmentation, la justice arbitrera.
Quidam :
Voilà de quoi alimenter l'encombrement des tribunaux.
PG :
J'en doute. Si le système judiciaire est réformé ainsi que nous en avons parlé pour sanctionner la mauvaise foi, et si les règles de répercussion de travaux d'amélioration de l'habitat sont suffisamment clairement définies, ce que la jurisprudence aura tôt fait de faire, peu de cas iront au-delà de la simple médiation-conciliation.
Toujours est-il qu'avec de telles mesures, les augmentations de loyers seront du coup essentiellement limitées au changement de locataire. Et peut-être d'ailleurs, si la situation évolue favorablement, seront-ce des baisses qui résulteront d'un changement d'occupant.
Quidam :
En fait, vous qui souhaitez favoriser la mobilité, en période de hausse il y aurait une prime à ne pas bouger, alors qu'en période de baisse, il serait plus avantageux de déménager dans un logement au loyer renégocié.
PG :
Ou de négocier une baisse avec son propriétaire sans déménager. Tout est envisageable.
Quidam :
Le système est intéressant. Du moins pour les locataires, qui seraient alors moins tributaires des augmentations régulières de loyer. Mais le risque est que les propriétaires s'en prémunissent en demandant à l'entrée dans le logement un loyer bien plus conséquent.
PG :
Qu'importe si le locataire l'accepte. Soit le locataire est naïf, et alors tant pis pour lui, il redéménagera vers un logement moins cher lorsqu'il s'en apercevra, soit le marché le justifie. Mais dans tous les cas, si vous acceptez un loyer aujourd'hui, vous saurez, ceteris paribus, que vous pourrez l'assumer aussi demain.
Il me semble que ce système est plus juste que la mesure prise bien tardivement de limiter à l'inflation l'augmentation des loyers induite par la hausse régulière de l'indice du coût de la construction. Et ce d'autant que les loyers contribuent pour 6,1% à la constitution de l'indice des prix à la consommation qui sert de base pour évaluer l'inflation. Les indexer sur un indice dont ils sont partie prenante ressemble fort à de l'autoallumage. Les gens de l'INSEE doivent avoir des logiciels spécifiques, parce que si j'essaye de faire ça sur mon tableur, j'aurai droit à un message d'erreur pour cause de référence circulaire.